困惑一

　　便民同时非要扰民

　　“我简直快被楼下的粥店给整疯了！”11月2日凌晨，在银行做高管的李凡气急败坏打来电话投诉。

　　原来，李凡家住凤岭北一个大型社区里，小区规划多条商业街。众多的餐厅所造成的油烟、噪音自然成了小区居民最大的痛。李凡刚好住在其中一条商业街上的3楼，楼下的餐馆生意很好，一到中午和晚上吃饭时间，吃饭喝酒的人就开始大声喧哗，伴着车来车往的噪音，吵得人心烦意乱。“这还不算什么，最要紧的是一到晚上9时，夜市就开了，一闹就到凌晨三四点，根本无法按时睡觉。”

　　李凡谈起这个事，一脸的苦恼。“长期睡眠不足，我现在都神经衰弱了！”他表示，本来工作就节奏快，压力大，晚上再休息不好，第二天头脑昏昏沉沉，工作受到严重影响。

　　规划社区商铺，初衷是为了方便居民。但南宁的社区商铺往往是便民和扰民现象同时存在。

　　记者在调查的小区发现，居民生活受到影响后，纷纷到物业投诉，但是物业也很无奈。对于商户的无序经营，物业则明确表示：“这是开发商当初的规划。我们只有针对小区公共区域的管理权，比如及时处理街面的垃圾杂物，或进行公共设施的养护更新，但对于商户的经营内容，我们则无权过问。对于商户扰民现象就更无奈，我们只能劝阻，而没有执法权。”

　　来自新加坡的卓群商业策划管理公司执行总监杨淮认为，问题的根源在开发商。拥有完善的配套设施与相关的服务设施是满足居民方便与舒适生活的需要。建设之初，开发商应提前做好规划，不管是打算出售还是出租，应以人为本，关于商户的经营内容、布局都应进行总体考虑，或是选择一家第三方公司来对商铺进行售（租）后管理。

　　困惑二

　　卖完走人何时休

　　近两年，商业开发的高利润让越来越多的开发商投身于此，“造街”运动更是风起云涌。南宁几乎每个小区都有大量的商业面积。但是，大多社区商铺没有得到统一经营，卖完就走人，至于后续经营怎样，全然不管，导致很多社区商铺卖了但也关门了。

　　“这主要是因为部分开发商为尽快销货回笼资金，无心思顾及社区商铺的后续经营而造成的结果。”杨淮说，南宁的开发商最好能给社区商铺一定的培育期，先招商养铺，再销售，而不是靠“广告想象”、“慷慨陈词”来套客户，造成有商铺无人开的局面，这样做只会影响小区的整体形象。

　　长时间以来，南宁地产盛行“炒概念”，开发商将这种风气从住宅市场照搬到迅速升温的商业地产。“欧陆风情街”、“东南亚风情街”、“第一大道”……很多小区还没有封顶，早早就在商业上打出各种概念进行炒作。然而，概念包装得不错，销售价格也令人瞠目，但销售的成功并不代表经营上的成功，这本来就是两码事。

　　相比之下，更为严重的问题是，目前即使是相邻的项目之间，也是各自为政，配置不合理，导致重复投资和资源的浪费，而且商业和商业之间还可能形成恶性竞争。令人遗憾的是，目前政府和一级开发商似乎都没有充分意识到这种混乱局面。“如果想解决各自为政的混乱局面，前期的规划显得至关重要。”政府在卖地之初应该有一个控制性或引导性规划，哪个区域做住宅，哪个区域做商业，在这个基础上，再将土地卖给开发商，同时规定只能做什么类型的商业。”

困惑三

　　商铺空置为哪般

　　过去很多开发商认为住宅好卖，通常想方设法减少商业面积，但这两年他们又忽然“发现”了商铺的价值，有些原本不是商业物业项目也被转型为商业物业项目，大量开发，同时又缺少相应规划及合理布局，导致被开发的商铺无人问津。

　　了解南宁房地产的人都知道，在江南白沙大道和亭洪路一带，大片社区商业建设多年，至今空置；在凤岭多个社区里，商铺因为招租不善被改为仓库。不少社区，商铺屡次转手，门上窗上标有醒目“招租”、“转租”字样的纸条幅被撕了又贴。

　　按照国际上的科学测算，商业占小区总量的8%较为合理。但通过调查，记者发现不少小区都超出了这个比例，因为大多商铺利润可占到房地产企业年利润的10％至20％。但同时，一些开发商重住宅轻商铺、重销售轻经营的心态又与这个预期利润造成矛盾。因此，不同区域或同一区域内其他社区商铺空置率高低不一，营业现状总体不理想的现象就产生了。

　　“尽管商业比住宅的利润高好几倍，但一旦做出不符合市场规律的东西，做商业的风险要远大于做住宅的风险。”从事多年商铺销售的业内人士陈伟说，对南宁社区商业规划过多，经营不善看在眼里。

　　他认为，高昂的售价也让一部分投资者望而却步。社区商业在招商和销售上之所以遇上困难，是因为开发商根据自己的成本去确定租金，背离了商业规律，导致周围客户群体的流失。

　　据了解，南宁很多社区商铺卖到2万元/平方米，最高达到5万元/平方米。根据业界共识，商铺投资回报周期在15年内才是合理的，但是按照目前市场上商铺的普遍售价计算，投资回报周期很多都超过了20年。“高昂的售价不仅挤压了投资者的回报空间，也增加了商家的经营成本，这样的商铺不好卖也就怪不得别人了。”陈伟说。

　　困惑四

　　同质竞争怎避免

　　在采访中，南宁部分楼盘开发商向记者反映，现在小区商铺越来越难卖了。他们认为，主要原因是市场总量太大，且产品同质化严重。

　　南宁一楼盘开发商说，几年前他们在开发楼盘商铺时，基本是把小区商铺和住宅同时打包推广，销售进度令人满意。如今市场竞争激烈，小区商铺要单独策划营销，并投入接近于住宅推广的宣传资金，才能完成销售任务。如果楼盘旁边有竞争对手，所花的精力更大，这在以前是不曾遇到的。

　　业内人士分析，社区商业想要发展顺利，首先要满足人们的消费需求，要得到消费者的认可，这是社区商业的内核所在。现在人们生活水平提高之后，派生出来的需求大大增多，比如说美容、健身等产业，都是社区商业发展的机遇所在。

　　而南宁楼盘的小区商铺大多没有形成自己的特色，还沿袭一铺一店的传统经营模式。在外省一些楼盘，小区商铺倡导楼盘化、时尚化、休闲性，从而使得它们与街边普通店铺区别开来。商业定位明确了，从而拉动商业项目销售。

　　一位资深房产开发商认为，拥有完善的配套设施与相关的服务设施是满足居民方便与舒适生活的需要。住区商业服务应呈多样化，其布局应为集中与分散相结合的形式以方便居民。住区内的交通虽然不应苛求绝对的人车分流，但应杜绝人行、车行任意交叉，可采取外围车行，内部人行的办法来解决。